Een belangrijke rol in de recente stagnatie van het eigenwoningbezit is weggelegd voor particuliere beleggers. Deze zijn veelal in het gat zijn gesprongen van het huisvesten van huishoudens die te weinig verdienen om een woning te kunnen kopen, maar te veel om in aanmerking te komen voor een corporatiewoning. Zij kopen woningen op om te verhuren, ook wel buy-to-let genoemd. In de grote steden zijn zij inmiddels verantwoordelijk voor zo’n 20 procent van alle woningaankopen, en ook in middelgrote studentensteden als Groningen en Maastricht is hun marktaandeel groot. Zij verdringen reguliere eigenaar-bewoners, vooral koopstarters.
De groei van het eigenwoningbezit zet kortom niet onvermijdelijk door. Inmiddels is duidelijk dat groei van het eigenwoningbezit mogelijk werd gemaakt door specifieke omstandigheden in de tweede helft van de twintigste eeuw. Dit was een periode van onder meer economische voorspoed en een groeiende middenklasse. Stimulerend beleid stelde hen in staat een woning te kopen. Het dominante pro-woningbezit-beleid ziet huren echter niet als volwaardig alternatief, waardoor betaalbare, toegankelijke en aantrekkelijke huurwoningen schaars zijn. De woonlasten en betaalrisico’s onder huurders zijn als gevolg daarvan scherp toegenomen. Sociaaleconomisch zwakkere huishoudens die niet kunnen kopen, staan zo op grotere achterstand. Ook in een moderne samenleving zal daarom behoefte blijven aan een breed toegankelijke, betaalbare en aantrekkelijke huursector.
2. Meer bouwen zorgt voor rem op excessieve prijzen
De prijzen op de Nederlandse woningmarkt stijgen momenteel in een hoog tempo, zeker in de grote steden. Dit zorgt voor hogere woonlasten en verhoogt de drempel om te kunnen kopen. Het standaardantwoord vanuit de politiek is “bouwen, bouwen, bouwen”. Om het bouwtempo op te voeren, wordt gepleit bouwen in het groen toe te staan en eisen met betrekking tot eigendomsverhoudingen, prijsniveaus en kwaliteit te versoepelen. Gooi deze beperkingen over boord en de markt zal haar werk doen, is de gedachte. Een groter aanbod zal de prijzen doen dalen.
Het ondoordacht bijbouwen zal de problemen op de woningmarkt echter niet oplossen. Spanje en Ierland kenden in aanloop naar de vorige mondiale financiële crisis een ongekende bouwwoede, maar toch stegen de huizenprijzen explosief. Andere factoren leveren dan ook een grotere bijdrage aan structurele prijsopdrijving.
Een eerste verklaring ligt in hypotheekverstrekking. De verruiming van hypotheekkrediet is de afgelopen decennia internationaal dé belangrijkste brandstof voor stijgende huizenprijzen geweest. Kun je meer lenen, dan ga je meer betalen voor hetzelfde huis. Nederland spant de kroon en kent de grootste hypotheekschuld per hoofd van de bevolking in Europa. Ondanks recente beperkingen is de hypotheekverstrekking nog steeds royaal. De kwantitatieve verruiming (geldschepping) van de Europese Centrale Bank resulteert in zeer lage rentestanden, hetgeen consumenten in staat stelt meer te lenen bij gelijkblijvende maandlasten, en private beleggers aanmoedigt in vastgoed te investeren. Enerzijds zijn de huuropbrengsten aanzienlijk, anderzijds speculeren zij op verdere prijsstijgingen. Daar bovenop komt de hypotheekrenteaftrek, een jaarlijkse miljardensubsidie voor koopwoningen met prijsopdrijving en grotere sociale ongelijkheid als gevolg.
Bijbouwen is niet zinloos. Het toevoegen van betaalbare huurwoningen op de juiste locatie komt de beschikbaarheid en betaalbaarheid wel degelijk ten goede. Het bouwen van betaalbare koopwoningen (bijvoorbeeld het Ik Bouw Betaalbaar in Almere-project) heeft veel minder effect omdat de Nederlandse regulering van de woningmarkt inherent de prijs opdrijft. Dit betekent dat pleidooien om koste wat kost het bouwtempo op te voeren met argwaan bekeken moeten worden.
3. Er is een generatieconflict op de woningmarkt
Een gedeelde trend in nagenoeg alle landen, inclusief Nederland, is dat vooral onder jongvolwassenen het eigenwoningbezit flink is teruggelopen. Zij worden geconfronteerd met flexibilisering en onzekerheid op de arbeidsmarkt en kunnen de stijgende huizenprijzen niet bijbenen. Hun kansen op een hypotheek slinken, zeker wanneer ook nog eens sprake is van een grote studieschuld. Bovendien zijn algemene eisen voor hypotheekverstrekking de afgelopen jaren aangescherpt. Jongvolwassenen zijn daardoor vaker afhankelijk van dure of precaire huurvormen, en blijven langer plakken in het ouderlijk huis. Oudere generaties woningbezitters hebben daarentegen grosso modo flink geprofiteerd van stijgende huizenprijzen, waarmee zij aanzienlijk vermogen hebben opgebouwd. Dit vermogen kunnen zij aanwenden om hun positie op de woningmarkt te verstevigen en koopstarters te verdringen.
Bezit en vermogen zijn in toenemende mate ongelijk verdeeld over generaties. Dit zou wijzen op een generatieconflict, waarbij oud profiteert over de rug van jong. Toch is dit te kort door de bocht. Ten eerste zijn er ook veel oudere huishoudens die niet geprofiteerd hebben, zoals huurders en marginale kopers. Ten tweede is er sprake van solidariteit tussen generaties, via familiebanden. Vermogende ouders kunnen hun kinderen aanzienlijke financiële steun geven bij het kopen van een huis. Overheidsbeleid faciliteert dit: ouders mogen tot een ton belastingvrij schenken bij woningaankoop. Jongvolwassenen met rijke ouders genieten hierdoor een aanzienlijke voorsprong. Financiële steun helpt hen niet alleen een woning te kopen, maar ook om dit te doen op de dure en populaire plekken. Dit stelt hen weer in staat aanzienlijk woonvermogen op te bouwen. De woningmarkt kortom is een spil in het overdragen en bestendigen van structurele ongelijkheid van de ene op de andere generatie.
4. Huurregulering drijft de prijs op
Volgens neoklassieke economen stuwt een grote gereguleerde woningvoorraad de prijzen op in de vrije sector. De belangrijkste aanname is dat het reguleren van een deel van het woningaanbod, bijvoorbeeld via een puntensysteem om de huurprijs te begrenzen, het aanbod van ongereguleerde woningen verkleint. Als gevolg zullen ongereguleerde marktwoningen schaars zijn, en daardoor duur. Het stellen van eisen en regels zou bovendien de nieuwbouw beperken. Volgens hen werkt een ongereguleerde woningmarkt dus efficiënter, met prijsvoordelen voor de consument als gevolg. Een blik over de grens leert dat het omgekeerde waar is, mits het juiste beleid gevoerd wordt.
In de jaren tachtig van de twintigste eeuw onderscheidde de Britse woningbouw-onderzoeker Jim Kemeny twee vormen van huurmarkt-regulering in Europa. Het merendeel van de landen kende een ‘dualistisch’ model. In dit model is slechts een klein gedeelte van de huurmarkt gereguleerd. Deze sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een absoluut minimum inkomen. Hierdoor kleeft er aan wijken met veel sociale huurwoningen in deze landen een stigma.
Een klein deel van de Europese landen werd gekenmerkt door een ‘unitair’ systeem. In dit model bestaat een groot deel van de woningmarkt uit gereguleerde (sociale) huurwoningen. Bovendien bestaan in dit systeem geen inkomenseisen voor sociale huurders: scheefwonen bestaat daarom niet. Dit heeft tot gevolg dat sociale huurders in deze landen nauwelijks gestigmatiseerd zijn. Belangrijker nog, dit systeem moedigt concurrentie aan tussen de sociale huursector en de vrije sector. Omdat de sociale huursector open staat voor iedereen, laten private verhuurders hun huurprijzen niet te veel uit de pas lopen met de sociale huursector. Zij willen immers niet dat hun huurders vertrekken.
Nederland is in de laatste decennia verschoven van een ‘unitair’ naar een meer ‘dualistisch’ model. Mede door deregulering zijn vooral duurdere marktwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Als we de huurprijzen willen drukken, moeten er (1) meer gereguleerde huurwoningen worden gebouwd die (2) mogen concurreren met de vrije sector. Dit zal ook in de vrije sector de prijzen matigen.
5. Een koopwoning is altijd en voor iedereen een goede investering
De algemene aanname is dat een woning op de lange termijn een stabiele en winstgevende investering is, ondanks crises en prijsschommelingen. Wie kijkt naar de afgelopen vijftig jaar, ziet inderdaad een opwaartse trend. Deze waardestijging is echter niet inherent aan het product ‘huis’, maar aan ons volkshuisvestingsbeleid. Het geloof in deze mythe is dan ook sterk politiek gestuurd.
Natuurlijk, een huis is een bijzonder ‘product’. Iedereen heeft er één nodig, en bij aankoop krijg je een pakket buren en andere omgevingsfactoren cadeau. In tegenstelling tot een wasmachine verliest een woning doorgaans niet zijn waarde naarmate de jaren verstrijken. Met een beetje onderhoud kan een woning honderden jaren oud worden. Zelfs wanneer je besluit je woning te slopen, kun je een nieuwe woning bouwen op hetzelfde stukje grond. In toenemende mate wordt de woningprijs gebaseerd op dat laatste: de claim op een stukje grond (of beter gezegd: een stukje stad). Wanneer het wonen in de stad populairder wordt, neemt deze claim iets in waarde toe.
Een belangrijke reden waarom woningen als veilige investering worden gezien, is de wijdverbreide politieke en maatschappelijke steun voor hoge huizenprijzen. Prijsstijgingen worden doorgaans als goed nieuws gepresenteerd, terwijl dalingen worden beantwoord met overheidsingrepen om de woningmarkt uit het slop te trekken. Beleid als het oprekken van de leencapaciteit en behoud van de hypotheekrenteaftrek heeft prijsstijgingen mogelijk gemaakt.
De stijging van de woningprijzen is bovendien een lokaal fenomeen. In wijken waar kapitaalkrachtige huishoudens clusteren, zijn de woningprijzen snel gestegen. Niet zo gek: hier barst het van de levendige stadsvoorzieningen en culturele activiteiten. Aan de andere kant zijn de prijzen nauwelijks gestegen, of zelfs gedaald, in buurten waar een groot deel van de bevolking een laag inkomen heeft. Als gevolg van het Nederlandse woonbeleid zijn huishoudens met een beperkt inkomen in toenemende mate terecht gekomen in zwakke wijken, waar ze financieel ook nog eens voor gestraft zijn.
De economische crisis van 2008 leek een keerpunt te zijn: inkomenseisen aan hypotheken werden aangescherpt. Een normalisering van de woningprijzen leek voor de hand te liggen. Het omgekeerde geschiedde: woningbezitters die eerder hebben geprofiteerd van stijgende woningprijzen, hebben deze overwaarde massaal ingezet om woningen aan te kopen, dikwijls voor verhuur. Woningen vormen dan ook slechts voor een selecte groep (kapitaalkrachtige investeerders) een waardevolle investering, en bovendien is het succes van de investering sterk tijd- en plaats.
6. Word een beter mens, koop een woning
Henriëtte Prast, oud-senator en hoogleraar financiële planning, formuleerde de grondslag van het volkshuisvestingsbeleid in de laatste decennia als volgt: “Word een beter mens, koop een woning”. Het idee is simpel: eigen woningbezitters hebben geld geïnvesteerd in hun woning en zijn daarom eerder geneigd om te investeren in het onderhoud van hun huis en de kwaliteit van de leefomgeving. Wanneer bewoners gezamenlijk bloembakken aan de lantaarnpalen hangen of lobbyen voor een nieuw speeltuintje, komt dit hun woningwaarde ten goede.
Helaas is het niet zo simpel. Onderzoek laat zien dat de positieve effecten van eigenwoningbezit niet voor alle huizenbezitters gelden, maar vooral zijn toe te schrijven aan mensen met een hogere sociaaleconomische status en gezinnen met kinderen. Zij hebben het geld om te investeren in hun omgeving, blijven lang op één plek wonen en stellen prijs op een schone en veilige buurt waar hun kinderen kunnen buitenspelen. De relatie ligt dus andersom: mensen worden geen ‘beter mens’ door het kopen van een huis, maar huizenkopers zijn over het algemeen mensen met een hoger inkomen in een stabielere levensfase, en daardoor in staat en bereid te investeren in hun woning en buurt. In de wetenschap heet dit het selectie-effect.
Twee Nederlandse voorbeelden illustreren dat andere factoren, buiten de eigendomsverhoudingen, het succes van een buurt bepalen. In Schiedam Woudhoek, waar eind jaren zeventig door de lokale woningbouwvereniging veel eengezinswoningen zijn gebouwd, hebben de bewoners van oudsher veel contact met elkaar. Veel sociale huurders hebben een eigen, nieuwe keuken in hun woning geplaatst. Samen verbeteren ze de leefbaarheid door het organiseren van buurtborrels. Nu de woningcorporatie huizen verkoopt, verandert er voor de huidige bewoners weinig: zij blijven in hetzelfde huis, al is het nu hun eigendom geworden. Wel neemt de overlast van nieuwe sociale huurders toe. Doordat sociale huurwoningen tegenwoordig vooral toegewezen worden aan mensen uit de laagste inkomensgroepen, en dan ook nog regelmatig aan mensen met een ‘rugzakje’, hebben de nieuwe huurders een beduidend lagere sociaaleconomische status dan de oorspronkelijke sociale huurders.
In de Zuiderzeewijk in Lelystad is een omgekeerd patroon zichtbaar. De laatste decennia zijn huishoudens met een kleine beurs oververtegenwoordigd in de wijk. Een flink aantal heeft hun sociale huurwoning met een fikse korting kunnen kopen. Hun hele budget ging echter op aan de hypotheek, waardoor ze te weinig geld overhielden voor onderhoud van hun woning. Terwijl de corporatie blijft investeren in de corporatiewoningen, verloederen de koopwoningen. Wil je de wijk verbeteren? Dan kan de overheid beter investeren in het sociaal domein.
Mini-appartementen en friends-woningen
Ons denken over het eigenwoningbezit is gestoeld op een aantal hardnekkige mythes. Het geloof dat de koopwoning superieur is aan de (sociale) huurwoning is breed gedragen: huren zou weggegooid geld zijn, kopers zouden beter voor hun woning en buurt zorgen. Een eigen woning zou dé beste investering zijn voor huishoudens in de (lagere) middenklasse. Oftewel: de koopwoning als emancipatoir ideaal.
Een nieuwe woningnood tekent zich inmiddels af. Starters en huishoudens met een beperkt inkomen zijn nauwelijks meer in staat om een woning te kopen. Toegang tot de sociale huursector is aan banden gelegd. Een steeds grotere groep mensen zoekt zijn heil in de private huursector, waar de huren vaak torenhoog zijn.
Het dominante beleid van de Rijksoverheid om de nieuwe woningnood het hoofd te bieden, is gestoeld op de oude mythes, die weer gebaseerd zijn op een rotsvast geloof in marktwerking. Uitbreiding van het eigenwoningbezit onder starters wordt toegejuicht. Bovendien propageert de overheid een grotere rol voor ‘de markt’ in het huisvesten van de middenklasse. De huurregulering is de laatste decennia afgebouwd, veel voorheen gereguleerde huurwoningen komen nu in de vrije sector terecht. Het speelveld van de woningcorporaties is verkleind: zij dienen zich te richten op sociale minima en hulpbehoevenden. Lastenverzwaringen als de verhuurderheffing betekenen dat corporaties minder kunnen investeren in nieuwbouw en aangespoord worden meer te verkopen. Marktpartijen worden intussen aangespoord om de oplossing van de nieuwe woningnood te zoeken in het bouwen van miniappartementen, friends-woningen, en omgebouwd kantoorvastgoed. Wanneer toename van de totale vastgoedwaarde een leidend criterium blijft, zal nieuw beleid de betaalbaarheid van het wonen niet vergroten.
Wij hebben hier gewezen op een aantal mythes over eigenwoningbezit. Dit betekent niet dat wij tégen een gezonde koopsector zijn – veel mensen wonen immers aangenaam in hun koophuis. Het ligt daarentegen voor de hand om huren en kopen als gelijkwaardige alternatieven te behandelen, zodat niet iedereen rücksichtslos de koopmarkt wordt opgeduwd.
Een blik over de grens leert dat inzetten op een groot gereguleerd huursegment dat toegankelijk is voor een breed publiek de betaalbaarheid op de gehele woningmarkt ten goede komt. Omdat de vrije sector gedwongen wordt met het gereguleerde segment te concurreren, blijven de prijzen betaalbaar. Betaalbare huurprijzen zorgen ervoor dat huurders vermogen kunnen opbouwen dat zij op een later moment kunnen gebruiken om een woning te kopen.
Om de prijzen op de koopwoningmarkt te stabiliseren, zou de hypotheekmarkt verder gereguleerd moeten worden. Aangezien dit betekent dat kopers meer eigen vermogen moeten inleggen bij het verkrijgen van een hypotheek, zijn spaarregelingen (zoals bijvoorbeeld het Duitse Bausparen) voor huurders onmisbaar. Daarnaast moet huren in ideologische zin als volwaardig alternatief behandeld worden. Verstandig volkshuisvestingsbeleid zorgt er niet alleen voor dat mensen trots kunnen zijn op hun huurwoning, maar ook dat zij vanuit deze positie alle kansen krijgen om zich in de samenleving te ontplooien.
