Schulden staan de laatste tijd volop in de aandacht. In het middelpunt van de publieke discussie staan de overheidsinstanties die te weinig oog hebben voor mensen met problematische schulden, te bureaucratisch optreden en daarmee de situatie voor deze mensen verergeren. Juist in situaties waarin hulp vanuit de overheid hard nodig is, lijken zij vaak te falen.

Hoewel er na de financiële crisis van 2008 in het algemeen veel aandacht is voor de Nederlandse hypotheken, lijken problematische hypotheekschulden van huishoudens minder in de belangstelling te staan. Dat is merkwaardig, gezien de daling van de huizenprijzen die er sinds 2008 is geweest en de hoeveelheid huizen die onder water zijn komen te staan. Er is aandacht voor strengere eisen aan nieuwe hypotheken en de kapitaaleisen voor banken, maar de problemen gemoeid met bestaande hypotheken komen veel minder aan de orde.

De gevolgen van de waardedaling zijn met name bij de leners komen te liggen en amper bij de banken. Daar ligt een kromme verdeling van de risico’s. Belangrijker is echter het effect van het overheidsbeleid rond hypotheken. Door de hypotheekrenteaftrek en het toestaan van de aflossingsvrije hypotheek is er een instabiliteit ontstaan die de economische crisis in Nederland dieper heeft gemaakt.

Het Nederlandse hypotheeklandschap

De Nederlandse hypotheken zijn bijzonder. Het zijn er veel en ze brengen voor de banken een laag risico met zich mee. De Nederlandse banken hebben sinds 2008 dan ook bijna geen verliezen geleden op hun particuliere hypothecaire leningen. Banken zijn trots op deze stabiele leningen en benadrukken dit ook in de huidige discussie over hogere kapitaaleisen vanuit Brussel. Deze stabiliteit komt alleen wel ergens vandaan.

Met de Nationale Hypotheekgarantie neemt de overheid een deel van het risico van hypotheken op zich, maar bij de hypotheken die daarbuiten vallen is het risico voor de lener. Hypotheken zijn in de kern een overzichtelijk product. Het voor langere tijd lenen van geld voor het kopen van een huis is een mooie manier om tijdens het werkzame leven iets op te bouwen. Een afgelost huis kan ook worden gezien als een vorm van pensioen.

Het is dan ook niet vreemd dat de overheid huizenbezit stimuleert door bijvoorbeeld de Nationale Hypotheekgarantie. Over de hypotheekrenteaftrek wordt vaak beweerd dat deze woningbezit stimuleert, maar dat klopt niet. Er kan meer worden geleend met hetzelfde inkomen, maar alle andere kopers kunnen dit ook en dus zal de prijs in een schaarse markt omhooggaan. Bij het afschaffen van de aftrekpost zullen de huizenprijzen dan ook naar beneden gaan.

In plaats van de hypotheekrenteaftrek geleidelijk of resoluut af te schaffen is er vanaf midden jaren 90 juist meer gebruik van gemaakt door het populair worden van de aflossingsvrije hypotheek die is ontworpen om maximaal te profiteren van de renteaftrek. Bij deze hypotheekvorm moet het gehele geleende bedrag aan het einde van de looptijd worden betaald door het huis te verkopen voor de dan geldende waarde of door een nieuwe lening af te sluiten. De in de kern zo simpele hypotheek is daarmee een bron van onzekerheid geworden.

De overheid heeft deze hypotheekvorm toegestaan. Daarmee zijn de kosten voor de belastingbetaler flink toegenomen en is er een groot risico bij de leners komen te liggen. Inmiddels is het gebruik van de hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken niet meer toegestaan, maar de bestaande leningen blijven ongemoeid.

De balansen van de grote banken staan nog vol met aflossingsvrije hypotheken, maar ze vormen voor de banken in principe geen probleem. Volgens De Nederlandsche Bank leden de grote banken tussen 2008 en 2013 een verlies van 0,2% bij een waardedaling van zo’n 20%. DNB noemt het sterke sociale stelsel als één van de redenen van deze lage verliezen, want een lener is niet meteen een wanbetaler bij het verliezen van zijn of haar baan. De lener blijft aansprakelijk voor de restschuld. DNB stelt het duidelijk: er is geen probleem voor de banken, maar wel voor individuele leners en de economie als geheel.

De banken wordt gevraagd leners te informeren over het zwaard dat boven hun hoofd hangt in de vorm van leningen die aan het einde van de looptijd niet helemaal kunnen worden afbetaald. Wanneer een lener in de problemen komt schijnen banken overigens niet meteen het onderste uit de kan te willen halen. Tijdelijke betalingsregelingen of het kwijtschelden van (een deel van) de restschuld lijken gebruikelijker te zijn dan algemeen bekend.

Ondertussen lijken er vanuit Brussel strengere kapitaaleisen voor banken te komen, het zogenaamde Basel 3.5. Deze zijn de Nederlandse banken een doorn in het oog. De Nederlandse hypotheken hebben vanuit internationaal perspectief een laag risico, maar de algemene regels verplichten tot grotere buffers voor het opvangen van mogelijke tegenvallers.

Om de hogere kapitaaleisen deels te voorkomen worden delen van de hypotheekportefeuilles verkocht aan pensioenfondsen en verzekeraars. Of de hogere kapitaaleisen in het algemeen een goede ontwikkeling zijn, kan ik niet goed beoordelen. Uniforme eisen voor alle banken zonder naar het risicoprofiel te kijken, lijkt mij echter niet de juiste weg. Tegelijkertijd kan er door de hogere kapitaaleisen voor de banken wel ruimte komen om meer risico te accepteren.

Hoe groot het probleem uiteindelijk zal zijn voor het grote aantal mensen met een aflossingsvrije hypotheek is nu moeilijk te zeggen. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, met name in de grote steden. Daarmee lijkt het probleem voor een gedeelte opgelost, maar het is niet duidelijk wat de huizenprijzen op de lange termijn gaan doen. Naast de algehele opleving van de economie zijn er andere oorzaken voor de stijging van de prijzen: het tekort aan nieuwbouwhuizen, de opkomst van de kortetermijnverhuur en de stimulering van giften door de korting op de schenkingsbelasting leveren alle een bijdrage aan de stijging van de huizenprijzen.

De fiscale regeling is tijdelijk, het tekort aan nieuwbouwhuizen hopelijk ook en het ligt in de lijn der verwachtingen dat de kortetermijnverhuur in steden als Amsterdam verder wordt ingeperkt. Het is dus geen uitgemaakte zaak dat de huidige stijging doorzet of zelfs dat het huidige prijsniveau stabiel zal blijken te zijn. De restschulden verdwijnen dus niet vanzelfsprekend als sneeuw voor de zon.

Eigen schuld en overheidsbeleid

Op dit moment ligt het risico van de hypotheekschulden grotendeels bij de individuele leners. Een tweeverdienershuishouden komt al snel niet meer in aanmerking voor sociale woningbouw, dus een hypotheek is al snel de enige optie. De vrije huursector is onderontwikkeld en zit in de grote steden volledig op slot. Ook zijn er goede redenen om een hypotheek af te sluiten en kapitaal op te bouwen. Kunnen we het deze mensen kwalijk nemen dat ze voor een aflossingsvrije hypotheek zijn gegaan in een tijd van optimisme en overwaarde? Tot op bepaalde hoogte zeker, maar de mate waarin het risico bij een specifieke groep mensen terechtkomt is onevenredig te noemen.

Deze groep jonge mensen is ook nog niet in staat is geweest om een buffer op te bouwen om tegenvallers op te vangen. In 2015 stond 32% van de hypotheken onder water, waarbij de waarde van eventuele beleggingen niet is meegenomen. De potentiële restschulden zijn dus geen marginaal verschijnsel, maar hebben een negatieve invloed op een groot gedeelte van de Nederlandse huishoudens. Die invloed kan niet los worden gezien van de lange en diepe recessie waar Nederland in heeft gezeten. Volgens het CPB is de helft van de consumptiedaling vanaf 2008 toe te schrijven aan de daling van de huizenprijzen.

De daling van de huizenprijzen is veroorzaakt door een algehele daling van het bbp en de onmogelijkheid om nieuwe leningen te krijgen. In Nederland is de daling sterker geweest dan in bijvoorbeeld Duitsland. De hypotheekrenteaftrek is daar een belangrijke oorzaak van geweest. De meeste mensen weten dat deze regeling eigenlijk onhoudbaar is en de daling is dan ook veroorzaakt door een anticipatie op deze afschaffing.

Coen Teulings geeft een mooie analyse: de waardedaling van de huizen is een overdracht van de huidige huizenbezitters naar toekomstige generaties. Die waardedaling heeft ongewenste effecten, zoals het sterk dalen van de consumptie. Want hoewel de consumptie voor de crisis ook deels was gebaseerd op overwaarde en overmoed, heeft een te sterke daling zeer negatieve effecten voor de stabiliteit van de economie. Omdat het een overdracht tussen generaties is, is het ook te rechtvaardigen dat de overheid dit compenseert door meer publieke schulden aan te gaan. Na de crisis is helaas het tegenovergestelde gebeurd, aldus Teulings.

Wat te doen? Mogelijke maatregelen

Om de huidige ongelijke risicoverdeling te veranderen en een instabiliteit uit het economische systeem te halen kan aan verschillende maatregelen worden gedacht. De overheid zou bijvoorbeeld meer garanties kunnen geven voor de restschulden van bestaande hypotheken. Veel radicaler is het volledig opdoeken van de hypotheekrenteaftrek. Daarbij is een fatsoenlijke compensatie van de waardedaling wel nodig, want anders komt die bij een specifieke groep mensen te liggen. Gezien de hoge jaarlijkse kosten van de hypotheekrenteaftrek is dit helemaal geen ondenkbare optie.

In 2008 is de waardedaling van de huizen als gevolg van de afschaffing geschat tussen de 4,5 en 13,5%. Als een deel van de huidige daling het gevolg is van een anticipatie op deze afschaffing, dan zal het effect op de huizenprijzen nu lager zijn. Er is brede maatschappelijke steun voor het afschaffen, juist bij hogere inkomensgroepen. Het is dan ook interessant om na te denken over een compensatie die voor met name de middeninkomens wordt ingezet.

Een deel van de hypotheekschulden kan ook kleiner worden gemaakt door de pensioenspaarpot in te zetten voor het aflossen van de hypotheek, een idee dat Robin Fransman regelmatig naar voren haalt. In dezelfde lijn kan ook een deel van de toekomstige pensioenpremies worden gebruikt voor de aflossing en kan gratis wonen als deel van het pensioen worden opgebouwd.

Daarnaast kunnen de banken op een redelijke wijze omgaan met restschulden en voor zover ze dit al doen kunnen ze klanten hierover actief informeren. Een andere contractuele verdeling van het risico zou natuurlijk het mooiste zijn. Daarvoor is het interessant een vergelijking te maken met de risico’s van zakelijke en consumptieve leningen die een bank op zijn balans heeft staan. Dit kan een indicatie geven voor het risicoprofiel dat voor hypotheken mogelijkerwijs acceptabel is.

Afsluitend

Er zijn verschillende maatregelen denkbaar voor het herstellen van de onevenredige effecten van de daling van de huizenprijzen. Die maatregelen maken tegelijkertijd het economisch systeem stabieler. Voor het debat over dergelijke maatregelen lijkt het mij belangrijk dat de overheid de hand in eigen boezem steekt en niet slechts wijst naar het onverantwoordelijke gedrag van banken en leners. De overheid heeft een bepalende rol gehad in het ontstaan van de huidige situatie en heeft los daarvan een bijzondere rol in de stabilisering van het economische systeem. Banken hebben de aflossingsvrije hypotheken met enthousiasme verkocht, maar ik denk niet dat zij aan kunnen worden gesproken op de gezondheid van de economie als geheel.

Dat de huidige situatie niet slechts het resultaat is van verkeerde beslissingen van leners en banken, maar van een economisch getij en bepaald overheidsbeleid mag daarom nog meer worden benadrukt.

Literatuur

• C. Teulings, ’Unemployment and house price crises: Lessons for Fiscal Policy form the Dutch Recession’, ISA Journal of European Labour Studies 3:20 (2014)
• R. Fransman, ‘Zijn de hypotheken in Nederland hoog?’, www.cbs.nl, 30 maart 2017.
• A. Mian en A. Sufi, ‘House of Debt: How they (and you) caused the great recession, and how we can prevent it from happening again’, University of Chicago press, Chicago, 2014.
• DNBulletin, ‘Bancaire hypotheekportefeuilles onder de loep’, www.dnb.nl, 22 november 2016.