Balster: “Dat herken ik wel. In de periode dat wij als Den Haag noodgedwongen veel ruimte moesten geven aan private projectontwikkelaars, zag je dat er heel veel verschillende soorten partijen op de stad afkwamen. Daar zaten veel hit-and-run-partijen tussen: vooral buitenlandse investeerders met een kortetermijnperspectief die vooral voor het hoogste rendement langskwamen. Je weet daarbij ook eigenlijk niet zo goed wie er precies achter zit. Dat werkt enorm prijsopdrijvend.”
Eindhoven heeft er expliciet voor gekozen een actieve grondpolitiek te voeren. Wat doen jullie in Eindhoven anders dan in andere gemeenten?
Thijs: “Wij kiezen er nadrukkelijk voor om als gemeente zelf grond op te kopen. Daarnaast hebben we bewust de keuze gemaakt dat als we eenmaal grond hebben, we deze ook niet meer verkopen. Een uitzondering maken we voor woningbouwcorporaties omdat wij hun juist de ruimte willen geven woningen te bouwen.
Aan deze partijen verkopen we aan de onderkant van de bandbreedte die we hebben afgesproken voor de verkoop van grond. Actieve grondpolitiek betekent bij ons ook dat wij anders kijken naar erfpacht. We zien erfpacht niet als een jaarlijkse cash cow voor de gemeente, dan krijg je Amsterdamse toestanden. We zetten het erfpachtinstrument vooral in om grip te krijgen: als mensen hun grond later verkopen, willen wij daar als gemeente iets over te zeggen hebben.”
Balster: “Overigens is dat idee van erfpacht als een cash cow voor de gemeente niet helemaal waar. Wanneer grond in erfpacht wordt uitgegeven, dan betalen mensen over het algemeen minder dan wanneer ze de grond in eigendom zouden hebben. Dan betaal je namelijk de marktwaarde. Dat is in erfpachtconstructies vaak niet zo. Juist gemeenten met erfpacht kunnen op de betaalbaarheid voor starters sturen of koopwoningen in een goedkoper segment houden. In financieel opzicht is het voor bewoners dus vaak juist voordeliger om op erfpachtgrond te zitten."
Je hoort vaak dat veel gemeenten de kunst van het actieve grondbeleid de afgelopen decennia een beetje zijn verleerd. Herkennen jullie dat?
Balster: “We hebben inderdaad wel een inhaalslag te maken. Ten eerste zijn we er als overheden financieel niet op toegerust, want actief grondbeleid vraagt dat je financiële middelen hebt en dat je financiële risico’s kan afdekken. Je gaat in ruimtelijke ontwikkelingen altijd door goede tijden en door slechtere tijden, daar moet je goed op voorbereid zijn. Daarnaast vraagt het voeren van een actieve grondpolitiek om deskundigheid en capaciteit bij de gemeente. Je moet de juiste mensen en kennis in huis hebben. Wij zijn dat nu als gemeente aan het versterken, maar dat zijn we de afgelopen jaren wel een beetje kwijtgeraakt.”
Thijs: “Het is natuurlijk heel mooi als een gemeente zegt een actief grondbeleid te willen voeren, maar dan moet je wel de financiële middelen hebben om grondaankopen te doen. Eerder is hiervoor een strategisch investeringskrediet beschikbaar gesteld. Om te voorkomen dat dit krediet opraakt is dit budget revolverend gemaakt: als we gronden aankopen en deze worden ontwikkeld dan sluizen we het geld dat dit oplevert weer terug naar het budget. Zo houden we het investeringsbudget op peil. Daarnaast kunnen met het investeringsbudget grond aankopen om die te herontwikkelen naar natuurgebied. Andere afdelingen binnen de gemeente leggen dan ook geld in als hun beleidsdoelen ermee gediend zijn.”
Hoe zit dat in Den Haag?
Balster: “Zo ver zijn wij nog niet. We hebben wel de afgelopen jaren onze gebiedsontwikkeling flink kunnen aanjagen omdat Den Haag net voordat ik aantrad als wethouder de energiecentrale had verkocht. Wij hebben het geld van die verkoop gebruikt voor de aankoop van grond. We zijn op dit moment aan het nadenken over andere manieren om geld vrij te spelen voor grondaankopen, al dan niet met erfpachtinkomsten of zo’n revolverend fonds voor grondaankopen.”
Zien jullie daar ook een rol voor het Rijk?
Balster: “Jazeker, want de financiële positie van veel gemeenten is penibel. We hebben echt extra rijksmiddelen nodig om een actievere rol te kunnen spelen op de grondmarkt. Het Rijk heeft de afgelopen jaren wel de Woningbouwimpuls en de Start Bouw Impulsen in het leven geroepen, maar ik verlang heel erg terug naar de periode van de stedelijke vernieuwing, waarbij het vanzelfsprekend was dat je op steun kon rekenen als je betaalbare woningen of andere publieke doelstellingen realiseerde.”
Hebben jullie een voorbeeld dat symbool staat voor jullie manier van grondpolitiek bedrijven?
Balster: “Een recent voorbeeld is een oud, inmiddels leegstaand, ziekenhuis dat we hebben aangekocht toen de erfpacht afliep – het oude Rode Kruisziekenhuis in de Vogelwijk in Den Haag. Daar hebben we de kans gegrepen om weer zeggenschap over de grond en het gebouw te krijgen. We willen er de komende jaren kwetsbare doelgroepen huisvesten en het daarna willen we het verder ontwikkelen, met voldoende betaalbare woningen en mogelijk ook zorgvoorzieningen.”
Thijs: “Wij hebben Knoop XL, dat is het stationsgebied. Het gaat om 55 hectare voor woningbouw en kantoren. Op dat stuk is de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing: iedereen die daar een stuk grond met een pand erop verkoopt, moet het eerst aanbieden aan de gemeente. Wij hebben het eerste recht om die grond te kopen. Hebben we die grond eenmaal in bezit, dan kunnen wij sturen op het toekomstige gebruik van die grond en eventueel eisen opleggen aan dat gebruik.
We gebruiken grondpolitiek ook om groene doelen te realiseren, niet alleen ‘rode’ doelen zoals betaalbare huisvesting. In 2022 hebben wij als gemeente bijvoorbeeld de Wielewaal aangekocht: een oud landgoed van zo’n 140 hectare dat vroeger in bezit was van de Philips-familie, maar in 2007 was opgekocht door een grote sokkenboer.”
Zei je nou ‘grote sokkenboer’?
Thijs: “Ja, de eigenaar van een grote textielhandel. Die had het landgoed gekocht op een veiling en het vervolgens weer op de markt gebracht. Er waren meerdere verhalen over Bill Gates en Bruce Springsteen die het wilden kopen, maar uiteindelijk hebben wij het in 2022 voor ongeveer dertig miljoen euro gekocht om er een voor iedereen toegankelijk stadspark van te maken.
Dat heeft intern heel veel discussie opgeleverd. Het was namelijk op een locatie waar vooral veel plannen waren voor woningbouw. Daar heb ik als wethouder met vergroening in mijn portefeuille toen tegen geageerd. Uiteindelijk mocht ik het proberen. Er werd één ambtenaar op het dossier gezet, want het mocht vooral niet te veel kosten. Het idee was een beetje: dat gaat toch niet lukken. Nou, dus wel. Je zag ook dat hoe dichter we bij de deal waren, hoe meer mensen onderdeel wilden zijn van die aankoop.
Deze aankoop heeft veel betekenis gehad voor het draagvlak om gronden te verwerven als gemeente. Je moet het durven voor een groter maatschappelijk doel. Dus niet alleen grond aankopen voor het aanleggen van een weg of fietspad, maar echt op een hoger niveau nadenken over hoe wij naar de ontwikkeling van onze stad kijken en welk grondbeleid daarbij hoort.”
Hoe lukt het om je eigen ambtenaren mee te krijgen in deze grondpolitiek?
Thijs: “Dat doe ik aan de hand van concrete situaties. Dan leg ik uit waarom we erfpacht willen inzetten en wat we ermee kunnen bereiken. Wij hebben in Eindhoven het geluk gehad dat we met een paar grote projecten konden laten zien wat grondbeleid voor ons betekent.
Bij ons is in de gemeenteraad ook breed draagvlak voor een actieve grondpolitiek. Ik besef natuurlijk wel dat ik vanuit een makkelijke positie praat. Het is naïef om tegen een wethouder die in een plattelandsgemeente worstelt met een groot agrarisch of natuurvraagstuk, te zeggen: gebruik gewoon je grondinstrumentarium, gooi het voorkeursrecht op die agrarische gronden en hup!”
